代理的房屋买卖合同纠纷案

案情简介：
2005年XX月XX日，原告A与第一被告保定市B房地产开发有限公司签订了五份《XXXXX商品房预定协议》，原告A以银行按揭方式向第一被告保定市B房地产开发有限公司付清了约定的房款，之后一直按借款合同向第二被告中国C银行保定分行偿还贷款。
在协议履行过程中，原告A认为第一被告保定市B房地产开发有限公司违反了有关的约定，并导致其购买房屋的目的已不能实现，要求退房，双方发生了争议。原告A遂于2010年XX月XX日将上述二被告共同诉至保定市南市区人民法院，请求解除与第一被告保定市B房地产开发有限公司签订的《XXXXX商品房预定协议》以及与第二被告中国C银行保定分行的《个人住房借款合同》，并要求第一被告保定市B房地产开发有限公司承担相应的违约赔偿责任。
通过开庭审理，可以确定有关房屋尚未能办理权属证书。

本人身份：第一被告保定市B房地产开发有限公司的诉讼代理人。

核心代理意见：
一、原告A于今天（开庭前）才提出变更、增加诉讼请求，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，第一被告保定市B房地产开发有限公司不同意其变更、增加，人民法院不应受理、审理。
即使原告A收到的人民法院签发的《举证通知书》没有填上指定的举证期限，指定的举证期限也应当视为截止到开庭前的一天。原告A三日前即收到了人民法院于今天开庭的通知，其增加、变更诉讼请求至迟也应当于昨日提出。
其当庭提交的《变更、增加诉讼请求申请书》的打印落款日期为2010年XX月XX日，其有足够的时间在开庭前提出却不予及时提出，应当认为其选择在当庭提出是存在恶意的。
强令第一被告保定市B房地产开发有限公司承担人民法院签发《举证通知书》的工作中指定举证期限不当的不利后果对第一被告保定市B房地产开发有限公司是不公平的。
人民法院今天对原告A变更、增加的诉讼请求部分进行的审理是违法、无效的。
二、第一被告保定市B房地产开发有限公司同原告A已经签订了《商品房买卖合同》，即原告A在《民事起诉状》中阐述的“正式的《商品房购房合同》”，原告A当庭承认于05年11月25日签订的该合同，该合同已实际履行。据此，原告A无权退房。
按照原告A提供的《XXXXX商品房预定协议》第五条“支付时间从交清50%以上房款时起，到更换正式《商品房购房合同》时止”的约定，第一被告保定市B房地产开发有限公司无义务向原告A再支付利息补偿款，原告A《民事起诉状》中诉讼请求第4项无事实根据和法律依据。
按照上述预定协议第九条“本协议自双方签订之日起生效，到更换正式《商品房购房合同》后止”的约定，该预定协议的效力早已终止，原告A《民事起诉状》中诉讼请求第1项已经失去了解除的基础、前提。
三、原告A依法提供的证据不能证明其多次催告第一被告保定市B房地产开发有限公司或向第一被告保定市B房地产开发有限公司提出了退房申请、不能证明其提供的彩页宣传广告对第一被告保定市B房地产开发有限公司有约束力、不能证明第一被告保定市B房地产开发有限公司擅自变更了设计规划等事实，第一被告保定市B房地产开发有限公司不存在原告A主张的违约情形。
原告A出示的有关彩页宣传广告的证据以及《商品房买卖合同》在开庭过程中才提交到法院，依法不属于新的证据，第一被告保定市B房地产开发有限公司不同意人民法院组织质证。而且，有关彩页宣传广告上没有第一被告保定市B房地产开发有限公司的签章，也没有第一被告保定市B房地产开发有限公司工作人员的签字，无法证实与第一被告保定市B房地产开发有限公司的关联性。即使该组证据是第一被告保定市B房地产开发有限公司的销售广告和宣传资料，也不能据此就证明其对双方商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响，不能证明属于第一被告保定市B房地产开发有限公司的要约内容。《商品房买卖合同》仅是确定了当事人的权利义务内容，合同本身无法证明第一被告保定市B房地产开发有限公司违约。
四、原告A在《民事起诉状》中认为合同标的交付的时间应为07年5月1日前，但是依据原告A提供的证据《XXXXX商品房预定协议》第二条的规定，第一被告保定市B房地产开发有限公司仅是说明过“工程预计竣工时间为07年5月1日前”，并未承诺于07年5月1日前交付房屋。
如果原告A认为第一被告保定市B房地产开发有限公司交房迟延，按照原告A认为的应交付时间已经超过了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”规定的解除合同的解除权行使期限，原告A的解除权已经消灭。
五、原告A同第一被告保定市B房地产开发有限公司之间的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，对双方均有约束力，第一被告保定市B房地产开发有限公司一直在尽力履行自己的合同义务，没有发生应当解除合同或使原告A的合同利益无法实现的情形。第一被告保定市B房地产开发有限公司无义务返还原告A的首付购房款、银行贷款及利息、贷款手续费和保险费等费用，原告A《民事起诉状》中诉讼请求第3项亦无事实根据和法律依据。
六、第一被告保定市B房地产开发有限公司一直在努力协助原告A办理房屋产权证书（《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”），即使原告A现在没有办理完毕房屋所有权登记，但是原告A也未能提供证据证实是因为第一被告保定市B房地产开发有限公司的原因导致的，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”买受人有权请求解除合同和赔偿损失的适用前提。

案件结果：开庭后原告A撤诉。 
评议：纯粹分析本案当中的客观事实，原告本可以实现胜诉。但是客观事实不会当然地演化为诉讼中的法律事实，任何一项诉讼请求都离不开事实根据和法律依据的支持。本案，即是，因为原告在启动诉讼时，未能理清事实中的法律关系，忽略了诉讼中的程序规定，导致被迫撤诉的案例。
民事诉讼法第一百一十一条第五项规定，对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告按照申诉处理，但人民法院准许撤诉的裁定除外。鉴于民事诉讼一事不再理的原则，当原告意识到诉讼请求无法实现时，选择撤诉也不失为纠错之举。